Định Giá Bất Động Sản Là Gì? Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Hiệu Quả

dinh gia bat dong san • dinh gia nha dat • kinh doanh bat dong san

06/04/2021

Alternate Text

Định giá bất động sản là điều quan trọng mà ai cũng cần biết. Làm sao để định giá bất động sản chính xác? Luôn là điều mà được các nhà đầu tư quan tâm. Việc định giá chính xác bất động sản nhằm đảm bảo lợi nhuận cao cho người đầu tư. Vậy phương pháp định giá bất động sản hiệu quả là gì? Hãy cùng theo dõi bài biết sau đây nhé. 

1. Định giá bất động sản là gì? 

Định giá là công việc ước tính, đây là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao. Giá trị của các tài sản được tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích cho nhà đầu tư. Có thể mang lại cho chủ thể nào đó trong một thời gian nhất định.

Khái niệm về định giá

Định giá là hoạt động chuyên môn mang tính kỹ thuật và kinh tế. Hoạt động định giá là hoạt động chuyên nghiệp gắn liền với sự tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá bất động sản là sự cần thiết trong sự vận hành của kinh tế thị trường.

Tuy nhiên có nhiều sản phẩm không có thị trường để định giá. Nhà định giá phải dựa vào những quy định phi thị trường. Định giá là một dạng đặc biệt để xác định giá: Công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực mình hoạt động và có kinh nghiệm, có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.

Các loại định giá

Các loại định giá: Có ba loại định giá mà bạn cần biết là định giá bất động sản, định giá tài sản, định giá nhà đất.

Định giá bất động sản

Việc định giá gắn liền với bất động sản thì có thể tách chúng ra hoàn toàn độc lập. Bất động sản là một đơn vị thống nhất, có quyền chiếm hữu và quyền sử dụng với mục đích sử dụng riêng biệt. 

Bất động sản  là một tài sản không thể di dời được nên giá trị của bất động sản phải chịu sự tác động của các yếu tố khác.

Mỗi giá trị của các bất động sản là không giống nhau chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản riêng biệt và từng vị trí của bất động sản đó.

Khi định giá bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó là cơ sở để bạn có thể định giá chúng một cách đúng nhất.

Định giá nhà đất

Định giá nhà đất là sự ước tính các giá trị của đất bằng tiền. Cho mục đích sử dụng hoặc đã được sử dụng, tại một thời điểm xác định nào đó. 

Giá đất ngoài các yếu tố về vị trí, không gian, thời gian, chính sách pháp lý và kinh tế,..định giá nhà đất còn bị tác động bởi các yếu tố thị trường và xã hội. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không tính đúng như định giá các tài sản thông thường.

Định giá tài sản

Định giá tài sản được xem là quá trình định giá tài sản thực, mang giá trị thực của một tài sản nào đó trong một thời điểm nhất định nào đó. Định giá tài sản thường được áp dụng trước khi tiến hành nhượng bán hoặc mang tài sản đi góp vốn.

Định giá là công việc ước tính, đây là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao.

Định giá là công việc ước tính, đây là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao.

2. Phương pháp định giá bất động sản cho nhà đầu tư hiệu quả

Định giá bất động sản như thế nào là đúng cách và phương pháp định giá bất động sản cho nhà đầu tư hiệu quả bạn cần biết. Cách định giá hiệu quả cho nhà đầu tư. Bạn cần quan tâm đến vị trí của dự án, tình trạng hiện tại của dự án, so sánh bảng giá đất của địa phương đó và các bất động sản lân cận, thông qua ngân hàng,.. để có thể có được sự quyết định đúng nhất.

Thẩm định bất động sản qua vị trí

Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc định giá một dự án bất động sản. Đặc biệt trong quá trình thẩm định bất động sản. Trong đó các nhà đầu tư và nhà thẩm định cần xác định được dự án nằm ở khu vực nào, mặt tiền ra sao, cơ sở hạ tầng giao thông có hoàn thiện hay không,..Từ đó giúp bạn có thể định giá tốt hơn và chính xác hơn.

Thường những dự án bất động sản có vị trí đẹp có giá tốt và cao hơn so với các khu vực khác. Đây là cơ sở để bạn có thể thẩm định giá một cách khách quan hơn.

Thẩm định bất động sản qua tình trạng của bất động sản đó

Một phương pháp thẩm định giá khác là thẩm định bất động sản qua tình trạng của bất động sản đó. Điều này cho thấy rằng trước khi thẩm định giá của một bất động sản nào đó. Bạn nên chú ý đến hiện tại thực tế của dự án đó, đang ở phân khúc nào, bình dân, cao cấp hay căn hộ hạng sang,..Từ đó có thể thẩm định tài sản một cách đúng đắn hơn.

Ngoài ra khi thẩm định bất động sản, bạn nên xem xét tuổi thọ của công trình dự án đó như thế nào. Dựa trên thời gian xây dựng và sửa chữa của bất động sản đó. Từ đó đánh giá được chất lượng của công trình cũng như giá trị thực tế của công trình.

Thẩm định bất động sản qua bảng giá đất ở địa phương

Chúng ta cũng có thể thẩm định giá của dự án bất động sản đó thông qua bảng giá đất của địa phương đó. Tức là chúng ta tham khảo giá trên thị trường, nhà đất dựa vào giá của công ty đưa ra. Đồng thời cần quan tâm giá của bất động sản ở địa phương đang ở mức bao nhiêu để có được giá tốt nhất cuối cùng. Với nền tảng của công nghệ thì hiện nay, giá của các bất động sản được thẩm định một cách dễ dàng và nhanh chóng nhất. 

Thẩm định qua giá của các bất động sản lân cận

Thẩm định giá bất động sản qua các dự án bất động sản lân cận mang đến cho bạn nhiều cơ sở để đánh giá các bất động sản lân cận. Ngoài ra chúng ta cũng cần tìm hiểu thêm những bất động sản tương tự với bất động sản của mình để thẩm định giá, bao gồm diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh và xác định giá chính xác hơn.

Thẩm định thông qua ngân hàng

Thẩm định giá bất động sản thông qua ngân hàng là hình thức thẩm định giá đúng nhất. Đối với ngân hàng, hoạt động thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng. Làm cơ sở quyết định cho đầu tư và cho vay góp vốn vào có dự án có tiềm năng phát triển. 

Tuy nhiên các ngân hàng hiện nay có khả năng thẩm định kém. Do thiếu thông tin từ thị trường, nhân viên còn thiếu tính chủ động, sáng tạo trong công tác thẩm định giá. Dẫn đến thẩm định giá bất động sản qua ngân hàng không được chính xác và không đúng với thực tế.

Thẩm định giá bất động sản qua vị trí

Thẩm định giá bất động sản qua vị trí

3. Định giá bất động sản như thế nào là đúng cách

Thẩm định giá đúng cách là điều mà ai cũng cần biết khi hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Có nhiều cách để định giá bất động sản như: Phương pháp so sánh, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp vốn hóa,...

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp phân tích kinh doanh và phát triển giả định thị trường. Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Định giá bằng phương pháp so sánh

Đối với phương pháp này các chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản cho rằng đây là phương pháp an toàn và hiệu quả nhất đối với định giá bất động sản. Phương pháp so sánh là phương pháp giám định thị trường. Xác định giá trị của tài sản thẩm định dựa trên cơ sở phân tích dữ liệu của thị trường để có được kết quả cuối cùng hoàn thiện.

Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.

Phương pháp lợi nhuận

Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

Phương pháp định giá bất động sản tiếp cận thị trường

Cách tiếp cận thị trường là phương pháp xác định giá trị thẩm định thông qua việc so sánh tài sản. Thẩm định giá các tài sản hoặc tương tự với giá thực trên thị trường. Khi tiếp cận với thị trường 

Phương pháp phân tích giá thành

Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường. Tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Thẩm định giá đúng cách là điều mà ai cũng cần biết khi hoạt động trên lĩnh vực bất động sản.

Thẩm định giá đúng cách là điều mà ai cũng cần biết khi hoạt động trên lĩnh vực bất động sản.

4. Các bước định giá bất động sản

Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản được quy định thực hiện theo các bước sau đây: 

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá. Xác định giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước đầu tiên trong việc thẩm định giá bất động sản chính là tài sản cần được thẩm định giá trước và xác định giá thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Xác định thẩm định giá là khách hàng thẩm định và bên thứ ba, theo hợp đồng thẩm định giá đã ra trước đó. 

Khi thẩm định giá, bạn cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá.

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung cụ thể. Và tiến độ thực hiện của toàn bộ quá trình định giá đó. Nội dung của bản kế hoạch thẩm định giá như: xác định mục tiêu, yêu cầu và phạm vi của công việc, xác định phương thức cách tiến hành định giá, quy trình thu thập và xây dựng dữ liệu, tiến độ thi công công trình. 

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng)

Đối với từng loại tài sản nhất định, thẩm định viên cần có sự khảo sát thực tế từ dự án để cập nhật thông tin một cách đầy đủ. Phù hợp với cách tiếp cận và phương thức thẩm định đó. Ngoài ra khi định giá bất động sản bạn phải thu thập thông tin như: Chính sách pháp lý của dự án có rõ ràng minh bạch không, chính sách thuế, điều kiện giao dịch của dự án là gì, nhu cầu thị trường,...

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin từ kết quả khảo sát thực tế, thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường.

Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định cuối cùng cho một tài sản. Phân tích thông tin là quá trình phân tích toàn bộ thông tin thu thập được liên quan đến tài sản định giá bất động sản. 

Trong quá trình phân tích thông tin, bạn cần chú ý đến các khía cạnh như: Khả năng sử dụng của tài sản nhằm đảm bảo tính hợp pháp, khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản khi đứng độc lập, phân tích thông tin từ thị trường thực tế của tài sản để có được nhiều thông tin hữu ích mang đến cho bạn những góc nhìn đa chiều. 

Bạn có thể phân tích thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để có thể bổ trợ cho quyết định của bạn được đúng đắn và chính xác hơn. 

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Sau khi thực hiện đầy đủ các bước trên. Bạn cần xác định được giá trị của tài sản cần thẩm định. Lúc này bạn nên cân nhắc giữa các quy định trên để đưa ra mức giá phù hợp với thị trường.  

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng

Xác định thời gian kiểm định có hiệu quả của định giá bất động sản đó. Các bảng giá thẩm định của bất động sản được công nhận sẽ giúp khách hàng tin tưởng hơn về chất lượng cũng như chính sách pháp lý của dự án bất động sản mà mình lựa chọn. Có được báo cáo kết quả thẩm định sau đó bạn tiến hành gửi cho khách hàng và các bên liên quan.

Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: bất động sản, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá, Được xác định dựa trên giá trị của tài sản thẩm định giá. Những  thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, và mục đích thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản được quy định thực hiện theo 6 các bước trên

Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản được quy định thực hiện theo 6 các bước trên

5. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản cần những gì?

Hồ sơ định giá bất động sản được chia làm 2 loại. Đó là định giá bất động sản thuộc diện của cơ quan nhà nước và định giá bất động sản đối với đối tượng cá nhân. Mỗi loại đối tượng sẽ có hồ sơ thẩm định giá bất động sản khác nhau. 

Trường hợp thẩm định bất động sản thuộc diện của cơ quan nhà nước

Công văn đề nghị được thẩm định giá bất động sản phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định.

Các loại hồ sơ cần chuẩn bị để định giá bất động sản thuộc diện cơ quan nhà nước như: 

- Các văn bản thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản.

- Các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá.

- Các văn bản khác: (nếu có)

Trường hợp thẩm định bất động sản thuộc diện cá nhân

Giấy đề nghị được thẩm định giá bất động sản cần phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định

Các hồ sơ để định giá bất động sản thuộc diện cá nhân như:

- Các văn bản thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản (bản sao)

- Các văn bản khác: (nếu có)

Hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị gì khi thẩm định giá bất động sản.

Hộ khẩu thường trú của cá nhân, cơ quan yêu cầu thẩm định giá bất động sản. Giấy đề nghị được thẩm định. Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá bất động sản.

Hồ sơ định giá bất động sản được chia làm 2 loại

Hồ sơ định giá bất động sản được chia làm 2 loại

6. Câu hỏi thường gặp khi định giá bất động sản

Khi định giá bất động sản, có những câu hỏi gì trong quá trình định giá. Sau đây là một số câu hỏi thường gặp. 

Bao lâu thì quyết định định giá bất động sản được phê duyệt? 

Tổng thời gian làm việc để giải quyết định giá bất động sản là 32 ngày. Tuy nhiên có thể kéo dài hơn do tính chất đặc biệt của công việc, điều kiện khách quan về nhân lực, cơ sở vật chất cũng như nhân lực đáp ứng giải quyết vấn đề.

Những yêu cầu và quy tắc khi hành nghề định giá bất động sản là gì?

Khác với các ngành nghề khác, định giá bất động sản được pháp luật quy định. Thẩm định giá trị tài sản là một nghề. Hoạt động định giá bất động sản là kinh doanh độc lập, do những người có trình độ chuyên môn và kiến thức chuyên sâu trên lĩnh vực bất động sản mới có thể định giá chính xác được giá trị tài sản đó.

Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá bất động sản là hoạt động khách quan. Việc định giá bất động sản là bước quan trọng trong một giao dịch. Để bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên liên quan đến quan hệ tài sản đó.

Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá bất động sản là hoạt động khách quan.

Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá bất động sản là hoạt động khách quan.

Đừng để bỏ lỡ thông tin !

Cùng 3106 nhà đầu tư bất động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường được gửi qua email hàng tuần.

Vui lòng cung cấp chính xác email của bạn

Xem nhà đất theo địa điểm