5 Điều Nhà Đầu Tư Cần Biết Về Bong Bóng Bất Động Sản

bong bóng bất động sản • đầu tư bất động sản • thị trường bất động sản

20/04/2021

Alternate Text

Gần đây, lượng giao dịch bất động sản cũng như giá nhà đất tăng nhanh khiến nhiều người lo ngại sẽ xảy ra hiện tượng bong bóng. Vậy bong bóng bất động sản là gì? Nhà đầu tư cần quan tâm gì về hiện tượng này? Liệu thị trường 2021 có xảy ra hiện tượng bong bóng bất động sản hay không? Hãy cùng Mogivi tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Bong bóng bất động sản là gì? Nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng này? 

Bong bóng bất động sản - hiểu một cách đơn giản là hiện tượng giá nhà, giá đất tăng lên quá cao so với giá trị thực của nó. 

Hiện tượng này thường xảy ra theo chu kỳ bất động sản 10 năm. Khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh, vượt xa khỏi giá trị thực của nó đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm. 

Ví dụ: 1 một mảnh đất nền có giá trị thực là 500 triệu. Do hiện tượng bong bóng bđs nên miếng đất đã tăng giá lên 800 triệu. Một người thấy miếng đất lên giá nhanh nên đã mua lại với giá cao hơn, và bán lại giá cao hơn cho người mua tiếp theo. Ai cũng hy vọng miếng đất sẽ còn tăng giá để họ kiếm lời. Vì vậy, bong bóng ngày càng phình to, và trước khi giá đất giảm xuống, người ta sẽ gọi đây là hiện tượng bong bóng. Khi bong bóng xì hơi, là giá đất đã dừng lại ở đỉnh. Lúc này mảnh đất sẽ rất khó để thanh khoản và chỉ có thể bán ra với mức giá thấp. 

Bong bóng bất động sản là khi giá bđs vượt xa giá trị thực của nó

Bong bóng bất động sản là khi giá bđs vượt xa giá trị thực của nó

Vì sao xuất hiện hiện tượng bong bóng bất động sản? 

Nguyên nhân xảy ra bong bóng bất động sản thường do nhiều yếu tố tạo thành, đó là những yếu tố sau đây: 

Mức tăng trưởng GDP 

Nhìn lại giai đoạn 2007, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho rằng GDP tăng mạnh cộng với chính sách nới lỏng tín dụng đã dẫn đến bong bóng bất động sản trong thời kỳ này. 

Năm 2007, tăng trưởng GDP đạt mức rất cao 8.48%, riêng TP.HCM đạt 12.6%, cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp và người dân có tài sản tích lũy nhiều, họ chọn bất động sản để kinh doanh, tích trữ, thậm chí đầu cơ. 

Chính sách nới lỏng tín dụng 

Chính sách tín dụng sẽ quyết định nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, đồng thời tác động lên sự tăng trưởng của nó.

Cũng ở thời điểm 2007, chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng tăng đến hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Cung - cầu chênh lệch 

Số lượng dự án bất động sản hạn chế, cộng thêm nhu cầu mua nhà an cư ngày càng lớn đã khiến giá bất động sản tăng. Đây được gọi là tình trạng lệch pha "cung - cầu" trên thị trường. 

Khi sự tăng giá không đi kèm với việc tăng chất lượng dự án, đồng nghĩa với việc không phản ánh đúng giá trị thực của dự án sẽ có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. 

“Nhiễu động” thị trường 

Một số nhà đầu cơ và “cò đất” lợi dụng các thông tin quy hoạch chưa xác thực để tạo tin đồn, đẩy giá ảo, tạo sóng nhằm kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng. Từ đó họ trục lợi, kiếm lời nhanh chóng từ những người mua nhẹ dạ cả tin. 

Pháp lý chưa chặt chẽ 

Các cơ quan có thẩm quyền chưa áp dụng triệt để công cụ về thuế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị. Việc điều tiết thị trường không hiệu quả dẫn đến sự xuất hiện của nhiều luồng “sóng ảo” vốn là yếu tố kích thích hiện tượng bong bóng bất động sản. 

Sử dụng nguồn vốn không hiệu quả

Khi nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài sử dụng sai mục đích, không được ngân hàng kiểm soát chặt chẽ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. 

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến bong bóng bđs

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến bong bóng bđs

2. Thị trường BĐS 2021 liệu có xảy ra bong bóng bất động sản? 

Trong Quý năm 2021, thị trường BĐS toàn quốc bỗng trở lại cơn sốt đất với nhiều loại hình khác nhau. Giá đất nền, nhà ở, biệt thự, bđs gần khu công nghiệp đều đua nhau tăng vọt. 

Theo trang tapchitaichinh.vn, tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước chỉ mới có thông tin xây dựng sân bay Técníc tại nơi này. Song rất nhiều “cò đất” đã dẫn khách đến xem dự án. Giá đất ở đây biến động không lường, đất nông nghiệp đang từ vài chục triệu đồng/m ngang, qua vài ngày đã có mức giá lên đến vài trăm triệu đồng/ m ngang. 

Đất tại khu vực tại Phan Thiết, Bình Thuận, xung quanh khu vực khảo sát xây sân bay Phan Thiết cũng tăng vọt, bất chấp lời cảnh báo của chính quyền địa phương. 

Tại TP. HCM, giá đất tại Cần Giờ, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ chi tăng mạnh. Ngay khi có đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030, giá đất lập tức tăng. Đơn cử như giá đất ở khu vực này cách đây 2 năm chỉ khoảng 28 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 40 triệu đồng/m2

Ở khu vực Hà Nội, giá đất tại huyện Sơn Tây tăng rõ rệt khi có thông tin huyện này sắp được lên thành phố. Dẫn đến nhiều người đến Sơn Tây tìm mua đất, khiến giá tăng cao hơn so với hồi trước Tết 2021. 

Bên cạnh đó, nhiều địa phương chỉ mới có thông tin phê duyệt quy hoạch 2021 - 2030 và các dự án hạ tầng đầu tư phát triển trong tương lai, các "cò" đất, nhà đầu cơ đã "vẽ" ra viễn ra viễn cảnh tươi đẹp bằng cách chạy quảng cáo trên các kênh Online và nhiều hình thức khác. Tất cả chỉ nhằm mục đích đánh vào tâm lý sợ bị bỏ lỡ của người mua, khiến họ đồng ý và sẵn sàng chốt giao dịch.

Dấu hiệu của bong bóng bất động sản 

Từ các thực trạng trên, có thể thị trường bất động sản có dấu hiệu "bong bóng" biểu hiện qua những yếu tố như sau: 

  • Số lượng mua bán tăng cao đột biến. 
  • Giao dịch BĐS chủ yếu là mua đi bán lại với sự tham gia đông đảo của giới đầu tư lướt sóng 
  • Nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính cao. 
  • Nguồn cung gia tăng quá nhiều so với nhu cầu thực tế, thị trường xuất hiện nhiều dự án ảo 
  • Giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn. 
  • Các kênh đầu tư khác như thị trường chứng khoán, vàng, tiền số,... không còn hấp dẫn. Mọi nguồn tiền đổ dồn vào bất động sản làm bong bóng phình to. 
Năm 2021 liệu có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS?

Năm 2021 liệu có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS?

Liệu có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản như những năm trước hay không? 

Trước thực trạng trên, nhiều luồng ý kiến cho rằng hiện tượng bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Trên thực tế, đó chỉ là những cơn “sốt đất”, nhanh nóng chóng nguội ở một số địa phương, thậm chí khi có chính quyền can thiệp, giao dịch ngay lập tức trở về con số 0. 

Bên cạnh đó, thị trường chưa xuất hiện quá nhiều đợt giao dịch, ngân hàng nhà nước luôn kiểm soát chặt chẽ và phát cảnh báo liên tục, nguồn tiền mua bán bất động sản chủ yếu từ tiền nhàn rỗi của người dân và từ nền kinh tế phi chính thức, không phải tiền từ hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, thị trường chứng khoán vẫn tăng trưởng và thu hút được dòng tiền với giao dịch mỗi ngày xấp xỉ 20.000 tỷ.

Trong thời gian gần đây, chính phủ đã kiểm soát tín dụng vào BĐS rất tốt với mức lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay không giảm. Thị trường đã “trưởng thành” và rất nhiều nhà đầu tư đã khôn ngoan hơn, họ không chạy theo các giao dịch lướt sóng để kiếm lợi nhuận nhanh chóng như trước kia nữa.

Nhiều chuyên gia bất động sản trong và ngoài nước đều đưa ra nhận định rằng thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, chưa thể xảy ra hiện tượng bong bóng. Sự tăng trưởng này đang được kiểm soát và vẫn nằm trong vùng an toàn. Một quy luật tất yếu của bất động sản đó là: giá trị của bất động sản không bao giờ giảm, chỉ tăng lên theo thời gian. Trong tương lai, giá đất có thể sẽ tăng và lên mặt bằng giá mới. 

3. Bong bóng bất động sản để lại hệ lụy gì?

Dù thị trường hiện tại khó xảy ra hiện tượng bong bóng, tuy nhiên nhà nước vẫn phải cảnh giác, kiểm soát chặt chẽ, vì bong bóng có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Khi đã lên đến “đỉnh”, tức “nổ” bong bóng sẽ gây ra hậu quả cực kỳ nghiêm trọng. Nó không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân tham gia đầu tư mà còn đến cả nền kinh tế, cụ thể là các hệ lụy như sau: 

Thứ nhất là nợ xấu: 

Nợ xấu tại các ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến chính ngân hàng đó và hệ thống kinh tế. 

  • Khi ảnh hưởng đến ngân hàng: khi doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn, việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của ngân hàng bị thâm hụt, giảm lợi nhuận, dẫn đến nợ xấu. Khi tỷ lệ nợ xấu cao sẽ ảnh hưởng đến tiềm lực tài chính của ngân hàng, dẫn đến giảm khả năng huy động vốn. 
  • Khi ảnh hưởng đến nền kinh tế: Ngân hàng bị phá sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền và lan đến những lĩnh vực khác. 

Thứ hai là việc mọc lên những dự án "ma": 

Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến việc các dự án bỏ dở, không có dân cư đến dù đã hoàn thành. Làm lãng phí tài nguyên đất đai, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong khi đó người dân sẽ khó có thể mua được các căn nhà mặt đất hay căn hộ tầm trung hơn.  

Cuối cùng, người thiệt hại nhiều vẫn là người đã "ôm hàng" trong giai đoạn "vỡ" bong bóng. Lúc này đây, mảnh đất trở nên khó thanh khoản, nhà đầu tư chỉ còn biết ngậm ngùi "chôn vốn" hoặc bán lại với mức giá thấp hơn khi mua. 

Bong bóng bđs gây tác động tiêu cực lên toàn bộ nền kinh tế

Bong bóng bđs gây tác động tiêu cực lên toàn bộ nền kinh tế

4. Giải pháp nào để ngăn chặn bong bóng bất động sản? 

Nhiều giao dịch lướt sóng, tạo giá ảo ở các địa phương trong thời gian ngắn là nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng BĐS. 

Đã có nhiều đề xuất về chính sách bình ổn thị trường, hạn chế đầu cơ, đánh thuế tài sản đất đai. Tuy nhiên, điều này cần một thời gian dài để xây dựng chính sách hoàn chỉnh, hướng dẫn hoàn thiện. Chính quyền địa phương vẫn đóng vai trò lớn trong việc hạn chế bong bóng bất động sản, cụ thể như: 

  • Thu hồi các dự án bỏ hoang, thực hiện các biện pháp tài chính để bình ổn thị trường. 
  • Kiểm soát chặt chẽ quy hoạch, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “môi giới ảo” trên địa bàn. 
  • Thường xuyên bổ sung thông tin, rà soát công tác quy hoạch khu công nghiệp, đô thị, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. 
  • Tăng cường kiểm tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất, cấp Sổ đỏ trên địa bàn.

5. Nhà đầu tư cần làm gì trước tình trạng bong bóng bất động sản?

Ngày nay, không khó để nhận biết đâu là tin giả hay tin thật trên thị trường. Tuy nhiên, để có thể tỉnh táo trước các “bánh vẽ” của cò đất, nhà đầu tư nên có thông tin, kiến thức vững chắc về quy hoạch, vị trí. Quan trọng hơn là giữ cho mình một tâm lý ổn định để có được nhận thức đúng đắn về thị trường, không bị chao đảo bởi các chiêu trò dụ dỗ. 

Đặc biệt, nhà đầu tư cần biết rằng, khi bóng bóng đã "nổ”, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ trở nên thấp hơn bao giờ hết và có nguy cơ cao phải chôn vốn. Không nên đầu tư theo phong trào, khi thấy khu vực nào có nhiều người giao dịch, giá đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá của 6 tháng trước thì phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định. 

Đừng để bỏ lỡ thông tin !

Cùng 928 nhà đầu tư bất động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường được gửi qua email hàng tuần.

Vui lòng cung cấp chính xác email của bạn

Xem nhà đất theo địa điểm